Bancos não têm interesse em novos fundos de arrendamento

O Orçamento do Estado para 2009 criou a figura dos FIIAH, com o proprietário a vender o imóvel ao fundo, arrendando-o posteriormente, mantendo em aberto a possibilidade de o voltar a comprar mais tarde.

A ideia é que as rendas possam ser mais baixas do que a prestação mensal do crédito. Esse tipo de produtos faz sentido, teoricamente, mas «pôr as pessoas com crédito hipotecário a pagar renda e conseguir que paguem menos renda…não me parece que seja muito fácil haver bancos interessados nisso», afirmou Leonor Coutinho em declarações à Lusa. O crédito hipotecário tem incumprimento baixo, pelo que as taxas de juro são reduzidas. Quando se transforma um crédito em renda, o risco é maior, por isso os proprietários do fundo exigem uma maior taxa de juro, tornando difícil que haja espaço para uma redução da prestação com o imóvel quando se passa de um empréstimo para uma renda, argumentou a antiga secretária de Estado que integrou o último governo de António Guterres (entre 1999 e 2002).

Para Rosário Águas, ex-secretária de Estado da Habitação (entre 2003 e 2004) e actual deputada do PSD, a portaria publicada a 31 de Dezembro sobre os FIIAH «veio provar que muito provavelmente os fundos se vão desinteressar deste produto e os proprietários também».
Com a descida das taxas de juro nos últimos três meses, depois de terem atingido máximos de oito anos no Verão, a opção pela renda «deixou de ser tão atractiva», nota Rosário Águas. As isenções fiscais dos FIIAH são «absolutamente extraordinárias«, acrescentou, mas quem está com dificuldades financeiras «não encontra aqui uma solução». Além disso, os fundos ficam com o risco de desvalorização do imóvel, mas se o mercado imobiliário subir as mais-valias ficam com o antigo proprietário da casa. «Provavelmente a CGD entrará sozinha neste mercado», admitiu Rosário Águas.

Até ao momento, apenas a Caixa Geral de Depósitos (CGD) anunciou que vai comercializar estes novos fundos de investimento.
«Não é por acaso que o mercado nunca gerou esse tipo de produtos», lembrou Leonor Coutinho, salientando que quando foi secretária de Estado tentou incentivar esses produtos mas os bancos diziam que eles tinham «muitas dificuldades em ser rentáveis». «Em Inglaterra houve programas específicos com apoios do Estado que nunca vingaram porque não funcionavam sem subsídios do Estado», acrescentou a deputada.
«A conversão dos créditos à habitação em rendas é uma ideia generosa» do Governo que veio numa «altura difícil», em que as taxas de juro estavam altas, mas «actualmente não se justifica», referiu Leonor Coutinho. «Foi uma precipitação e um excesso de voluntarismo do governo andar a dizer que tinha uma solução milagrosa que reduzia entre 20 e 40 por cento os encargos» que os proprietários pagavam pela casa com os seus empréstimos, segundo Rosário Águas. A ideia importante que é preciso transmitir às pessoas é que não devem aderir a esta opção «sem se informarem devidamente», concluiu a deputada do PSD.

O Orçamento define um regime fiscal favorável para estes fundos, permitindo a dedução à colecta das rendas em sede de IRS, a isenção de IMI para os imóveis que fiquem na carteira do fundo e isenção de IMT nas compras desses imóveis. A portaria sobre os FIIAH estabelece que os proprietários que vendam a casa a um FIIAH e não exerçam a opção de compra têm que pagar os custos com a venda do imóvel. As rendas a que o antigo proprietário fica sujeito, por arrendar o imóvel, podem ser actualizadas anualmente de acordo com os coeficientes previstos na lei, e direito de recompra pode ser exercido em qualquer altura do contrato. No entanto, se for exercido até dois anos após a venda ao fundo é o proprietário que paga os custos de avaliação, transmissão e registo do imóvel.
Numa altura em que há uma crise económica generalizada, Pedro Simões Coelho, sócio da Vieira de Almeida & Associados, considera que «não é o melhor dos momentos para investir nestes produtos».

FONTE: Lusa / SOL

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