Consultoras afirmam que 2010 não será o ano de recuperação dos escritóriosi

A incerteza na retoma económica é bastante significativa, o que perspectiva que 2010 não seja ainda, o ano da efectiva recuperação do mercado de escritórios, afirma a Worx num trabalho sobre perspectivas para 2010.

A taxa de absorção dos escritórios mantém-se, por enquanto, aquém do registado nos últimos anos, diz a consultora imobiliária Worx, na sua mais recente análise sobre taxa de desocupação de escritórios em Lisboa. Globalmente, a taxa de desocupação está em crescimento, verificando-se o ajustamento em baixa dos valores de rendas em todas as zonas. O stock de escritórios de Lisboa era de cerca de 4,35 milhões de m2 no final de 2009. Este número aumentou com a entrada de mais de 74 mil m2 de espaços correspondentes a sete novos edifícios.

Recorde-se que a absorção de espaços de escritórios foi da ordem dos 118 mil m2 em 2009, menos 49% do que no período homólogo. O valor de 2009 foi o mais baixo dos últimos cinco anos, relembra a Worx.

No que diz respeito ao Prime CBD, verificou-se um decréscimo dos m2 e negócios concluídos. O take-up da Zona 1 durante 2009 foi de 15.989 m2, ou seja, 30% inferior ao registado em 2008 (22.961 m2). Em relação ao stock do Prime CBD mantém-se nos 573.442 m2, enquanto as prime rents tiveram uma queda em 2009 uma vez que, se em 2008 se situavam nos 21,5 euros/m2/mês, no ano transacto foram de 19,5 euros/m2/mês.

Na CBD, também não se observou uma alteração no stock que se manteve nos 1.041.763 m2, enquanto o take-up de 2009 na Zona 2 foi de 12.011 m2, sendo este valor manifestamente inferior ao verificado em 2008 (18.478 m2). Neste contexto, refira-se que o maior negócio fechado em 2009 na CBD foi de 934 m2, enquanto a área média negociada nas 39 operações efectuadas foi de 308 m2. Finalmente, a prime rent da Zona 2 situou-se nos 17 euros/m2/mês.
De salientar ainda que em ambas as zonas (i) escasseiam projectos de qualidade, (ii) a oferta é de áreas inferiores a 1.000 m2/piso e (iii) verifica-se um desequilíbrio entre a oferta e procura, pelo que a reabilitação urbana terá de ser, forçosamente, uma aposta a dinamizar.

Zona 3 – Avenidas Novas
A Zona 3 teve um comportamento aceitável durante 2009 quando comparado com o ano anterior. Se em 2008 o take-up foi de 28.831 m2, no ano passado este número situou-se nos 26.958 m2, verificando-se, desta forma, uma queda de 6%. Em relação ao stock aumentou aproximadamente 29 mil m2, situando-se no final de 2009 nos 434.704 m2. De salientar ainda que foi nesta zona que se concretizou a maior operação do ano – 12.200 m2. Seja como for, a dinamização desta zona deve-se à entrada no mercado da primeira das duas Torres de Colombo. Desta forma, é expectável que actividade desta zona decaia substancialmente, depois da conclusão da comercialização da segunda Torre Colombo.

Zona 4 – Zona Histórica
O dinamismo da Zona 4 encontra-se relacionado sobretudo com a entrada no mercado do Edifício da Agência Europeia Marítima e pela sua ocupação, já previamente acordada, o que tem como resultado uma das maiores áreas médias por negócio durante o ano. Desta forma, verificou um crescimento de 51% no take-up de 2009 (19.174 m2) quando comparado com o de 2008 (12.685 m2), enquanto o stock subiu de 446.264 m2 para os 466.264 m2. De frisar que esta zona tem sido pautada por falta de projectos de qualidade, sendo a reabilitação urbana uma aposta fundamental para a sua revitalização, tal como tem vindo a acontecer no Chiado.

Zona 5 – Parque das Nações
No Parque das Nações testemunhou-se a maior queda do mercado de Lisboa, com o Take-Up a cair 94% quando comparado 2008 (85.326 m2) com 2009 (4.798 m2). Este comportamento acabou mesmo por ser o mais baixo dos últimos anos (2008 – 85.326 m2; 2007 – 27.973 m2 e 15.753 m2), sendo que o resultado muito positivo do ano passado encontra-se directamente relacionado com a ocupação do Office Park Expo (62 mil m2) pelo Ministério da Justiça. O principal desafio que o Parque das Nações teve em 2009 e terá em 2010 será em competir com as Torres Colombo e encontrar um compromisso competitivo entre a oferta/procura/preço por m2. Seja como for, prevê-se alguma melhoria do dinamismo desta zona durante os próximos meses.

Zona 6 – Corredor Oeste
No Corredor Oeste, apesar de ter sido a zona com maior actividade em 2009, verificando-se um take-up de 30.296 m2, não deixou de apresentar uma queda de 51% quando analisado os m² colocados em 2008 (61.972 m2). O número de transacções também decaiu de 120 para 87, enquanto o stock teve um aumento marginal, somando no final do ano transacto 857.800 m2. Finalmente, a prime rent praticada nesta zona no ano passado foi de 13 euros/m2/mês. De sublinhar que esta zona destaca-se pelo rácio qualidade/preço, embora a oferta esteja a aumentar consideravelmente face à procura.

Tendências
A actual conjuntura e panorama económico levam a perspectivar a continuação do abrandamento da actividade do mercado e a recuperação (ainda que lenta) no segundo semestre de 2010 o que terá como consequência um fraco dinamismo e um novo ano de reduzida ocupação de escritórios. A renegociação das rendas, a dificuldade de capital inicial para obras de adaptação, a incerteza na estratégia e desenvolvimento da empresa, a tendência das mais variadas entidades para renegociar por mais 6 meses/um ano o espaço onde estão actualmente e a dificuldade de crédito no caso da compra de escritórios, são algumas das tendências que se deverão manter nos primeiros meses de 2010. Paralelamente, os proprietários, principalmente os Fundos de Investimento Imobiliário, têm vindo a salvaguardar mais as suas posições e estão mais exigentes no que diz respeito às garantias bancárias e procuram contratos com o menor risco e os mais longos possíveis.

De destacar ainda a existência de diversas entidades, que têm procurado espaços mais modernos e eficientes, com custos de utilização mais reduzidos, e que pretendem mudar de instalações para áreas mais pequenas de forma a reduzir os custos.
“Seja como for, o sector de escritórios mantém-se como uma aposta válida para os investidores, desde que apostem em produtos diferenciados, sustentáveis, com uma boa localização e que apresentem um bom rácio qualidade/preço”, conclui a Worx.

Fonte: Jornal Oje

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