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Estudo de Mercado aponta para queda de 50% na colocação de escritórios em Lisboa

A actividade de colocação de escritórios em Lisboa está a reflectir a crise. Em Agosto assinalou-se um novo ponto negativo, com uma queda de 50% em termos homólogos, de acordo com o estudo da Aguirre Newman Portugal.

A actividade de colocação de escritórios em Lisboa no mês de Agosto de 2011 foi de 2714 m2, tendo sido inferior em 50% à registada em igual período de 2010 (5394 m2).

Em termos acumulados, a área de escritórios contratada no período de Janeiro a Agosto de 2011 (37.151 m2) foi inferior em 45% à registada em igual período do ano transacto (67.206 m2).

O total das operações no período de Janeiro a Agosto de 2011 foi de 133, as mesmas transacções de arrendamento que em igual período do ano anterior.

O maior número de operações verificou-se no Corredor Oeste (Zona 6), com 46 registos. No extremo oposto, encontram-se as Zonas Emergente (Zona 3), Secundária (Zona 4) e sete com cinco a seis registos.

Numa análise geográfica do número de transacções registadas no período de Janeiro a Agosto de 2011 quando comparado com igual período de 2010, destacam-se, pelo crescimento face ao ano anterior, a Prime CBD (Zona 1), o Parque das Nações (Zona 5) e o Corredor Oeste (Zona 6).

Analisando a distribuição geográfica dos m2 colocados, todas as zonas registaram uma área contratada no período de Janeiro a Agosto de 2011, inferior à de igual período do ano anterior.

“Take Up” Médio por Transacção

A superfície média contratada por transacção, no período de Janeiro a Agosto, diminuiu cerca de 45% (de 505 m2 para 279 m2) de 2010 para 2011.

Sendo o número de transacções acumuladas nos dois períodos em análise idênticos, esta variação é em parte explicada pela operação que correspondeu ao arrendamento de 14.704 m2 (CTT) em 2010. Adicionalmente, as transacções registadas no ano em curso têm envolvido áreas menores, quando comparadas com o ano transacto.

Em todas as zonas, a superfície média contratada por transacção, no período de Janeiro a Agosto de 2011, foi inferior à de igual período do ano transacto.

Do total da área contratada no período de Janeiro a Agosto de 2011, 21% são em edifícios novos e 79% em edifícios usados, denotando uma preferência por superfícies usadas.

Relativamente à absorção por intervalo de área contratada, apenas 9 transacções (cerca de 7% do total) registaram uma superfície superior a 800 m2 e 101 das transacções (cerca de 76% do total) registaram uma superfície inferior a 300 m2.

No mês de Agosto de 2011, o sector “Outros Serviços” destacou-se, tendo sido responsável por cerca de 68% da área contratada (1844 m2 num total de 2714 m2).

Fonte: Jornal Oje

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Rendas de escritórios cairam em média 10% em todo o mundo durante o ano 2009

A queda generalizada da Economia mundial teve forte impacto nos níveis de ocupação do mercado de escitórios em todo o mundo durante o ano de 2009. O aumento das taxas de desocupação associado a uma diminuição da procura por parte das empresas levou a que o nível das rendas caísse na grande maioria dos mercados com o fiel da balança a pender para o lado dos inquilinos. Globalmente as rendas no mercado de escritórios sofreram um decréscimo de 10% tendo sido o primeiro ano, desde 2003, onde isso aconteceu de um modo generalizado a nível mundial já que nenhum mercado escapou à queda das rendas, independentemente da região.

Estas foi a principal conclusão da C&W no seu mais recente relatório de research “Office Space Across the World“.

Segundo o mesmo relatório, Portugal, que é tradicionalmente um mercado tranquilo, assistiu a uma queda das rendas prime em cerca de 3% para valores mensais na ordem dos 19€/m2 assistindo-se na 2ª metade do ano a uma serie de indicadores positivos que levou à estabilização das mesmas tendo o nosso pais, mais concretamente a cidade de Lisboa, mantido a sua posição no ranking no 40º lugar.

Consultoras afirmam que 2010 não será o ano de recuperação dos escritóriosi

A incerteza na retoma económica é bastante significativa, o que perspectiva que 2010 não seja ainda, o ano da efectiva recuperação do mercado de escritórios, afirma a Worx num trabalho sobre perspectivas para 2010.

A taxa de absorção dos escritórios mantém-se, por enquanto, aquém do registado nos últimos anos, diz a consultora imobiliária Worx, na sua mais recente análise sobre taxa de desocupação de escritórios em Lisboa. Globalmente, a taxa de desocupação está em crescimento, verificando-se o ajustamento em baixa dos valores de rendas em todas as zonas. O stock de escritórios de Lisboa era de cerca de 4,35 milhões de m2 no final de 2009. Este número aumentou com a entrada de mais de 74 mil m2 de espaços correspondentes a sete novos edifícios.

Recorde-se que a absorção de espaços de escritórios foi da ordem dos 118 mil m2 em 2009, menos 49% do que no período homólogo. O valor de 2009 foi o mais baixo dos últimos cinco anos, relembra a Worx.

No que diz respeito ao Prime CBD, verificou-se um decréscimo dos m2 e negócios concluídos. O take-up da Zona 1 durante 2009 foi de 15.989 m2, ou seja, 30% inferior ao registado em 2008 (22.961 m2). Em relação ao stock do Prime CBD mantém-se nos 573.442 m2, enquanto as prime rents tiveram uma queda em 2009 uma vez que, se em 2008 se situavam nos 21,5 euros/m2/mês, no ano transacto foram de 19,5 euros/m2/mês.

Na CBD, também não se observou uma alteração no stock que se manteve nos 1.041.763 m2, enquanto o take-up de 2009 na Zona 2 foi de 12.011 m2, sendo este valor manifestamente inferior ao verificado em 2008 (18.478 m2). Neste contexto, refira-se que o maior negócio fechado em 2009 na CBD foi de 934 m2, enquanto a área média negociada nas 39 operações efectuadas foi de 308 m2. Finalmente, a prime rent da Zona 2 situou-se nos 17 euros/m2/mês.
De salientar ainda que em ambas as zonas (i) escasseiam projectos de qualidade, (ii) a oferta é de áreas inferiores a 1.000 m2/piso e (iii) verifica-se um desequilíbrio entre a oferta e procura, pelo que a reabilitação urbana terá de ser, forçosamente, uma aposta a dinamizar.

Zona 3 – Avenidas Novas
A Zona 3 teve um comportamento aceitável durante 2009 quando comparado com o ano anterior. Se em 2008 o take-up foi de 28.831 m2, no ano passado este número situou-se nos 26.958 m2, verificando-se, desta forma, uma queda de 6%. Em relação ao stock aumentou aproximadamente 29 mil m2, situando-se no final de 2009 nos 434.704 m2. De salientar ainda que foi nesta zona que se concretizou a maior operação do ano – 12.200 m2. Seja como for, a dinamização desta zona deve-se à entrada no mercado da primeira das duas Torres de Colombo. Desta forma, é expectável que actividade desta zona decaia substancialmente, depois da conclusão da comercialização da segunda Torre Colombo.

Zona 4 – Zona Histórica
O dinamismo da Zona 4 encontra-se relacionado sobretudo com a entrada no mercado do Edifício da Agência Europeia Marítima e pela sua ocupação, já previamente acordada, o que tem como resultado uma das maiores áreas médias por negócio durante o ano. Desta forma, verificou um crescimento de 51% no take-up de 2009 (19.174 m2) quando comparado com o de 2008 (12.685 m2), enquanto o stock subiu de 446.264 m2 para os 466.264 m2. De frisar que esta zona tem sido pautada por falta de projectos de qualidade, sendo a reabilitação urbana uma aposta fundamental para a sua revitalização, tal como tem vindo a acontecer no Chiado.

Zona 5 – Parque das Nações
No Parque das Nações testemunhou-se a maior queda do mercado de Lisboa, com o Take-Up a cair 94% quando comparado 2008 (85.326 m2) com 2009 (4.798 m2). Este comportamento acabou mesmo por ser o mais baixo dos últimos anos (2008 – 85.326 m2; 2007 – 27.973 m2 e 15.753 m2), sendo que o resultado muito positivo do ano passado encontra-se directamente relacionado com a ocupação do Office Park Expo (62 mil m2) pelo Ministério da Justiça. O principal desafio que o Parque das Nações teve em 2009 e terá em 2010 será em competir com as Torres Colombo e encontrar um compromisso competitivo entre a oferta/procura/preço por m2. Seja como for, prevê-se alguma melhoria do dinamismo desta zona durante os próximos meses.

Zona 6 – Corredor Oeste
No Corredor Oeste, apesar de ter sido a zona com maior actividade em 2009, verificando-se um take-up de 30.296 m2, não deixou de apresentar uma queda de 51% quando analisado os m² colocados em 2008 (61.972 m2). O número de transacções também decaiu de 120 para 87, enquanto o stock teve um aumento marginal, somando no final do ano transacto 857.800 m2. Finalmente, a prime rent praticada nesta zona no ano passado foi de 13 euros/m2/mês. De sublinhar que esta zona destaca-se pelo rácio qualidade/preço, embora a oferta esteja a aumentar consideravelmente face à procura.

Tendências
A actual conjuntura e panorama económico levam a perspectivar a continuação do abrandamento da actividade do mercado e a recuperação (ainda que lenta) no segundo semestre de 2010 o que terá como consequência um fraco dinamismo e um novo ano de reduzida ocupação de escritórios. A renegociação das rendas, a dificuldade de capital inicial para obras de adaptação, a incerteza na estratégia e desenvolvimento da empresa, a tendência das mais variadas entidades para renegociar por mais 6 meses/um ano o espaço onde estão actualmente e a dificuldade de crédito no caso da compra de escritórios, são algumas das tendências que se deverão manter nos primeiros meses de 2010. Paralelamente, os proprietários, principalmente os Fundos de Investimento Imobiliário, têm vindo a salvaguardar mais as suas posições e estão mais exigentes no que diz respeito às garantias bancárias e procuram contratos com o menor risco e os mais longos possíveis.

De destacar ainda a existência de diversas entidades, que têm procurado espaços mais modernos e eficientes, com custos de utilização mais reduzidos, e que pretendem mudar de instalações para áreas mais pequenas de forma a reduzir os custos.
“Seja como for, o sector de escritórios mantém-se como uma aposta válida para os investidores, desde que apostem em produtos diferenciados, sustentáveis, com uma boa localização e que apresentem um bom rácio qualidade/preço”, conclui a Worx.

Fonte: Jornal Oje

Área de escritórios contratada em Outubro e Novembro sobe face a igual período de 2008

A área de escritórios contratada nos meses de Outubro e Novembro de 2009 totalizou 10.526 m2 (5.267 m2 em Outubro e 5.259 m2 em Novembro), das mais baixas do ano de 2009. No entanto, esta área é superior em 36% à registada em igual período do ano transacto (7.764 m2), indica a Análise do Mercado de Escritórios da Aguirre Newman.

Em termos acumulados, a área de escritórios contratada no período Janeiro a Novembro de 2009 (96.868 m2) foi inferior em 55% à registada em igual período do ano transacto (216.897 m2).

No total registaram-se 203 operações de Janeiro a Novembro de 2009, correspondendo a menos 67 transacções de arrendamento do que no período homólogo do ano anterior (270). A superfície média contratada por transacção, caiu de 803 m2 (Janeiro a Novembro 2008) para 477 m2 (Janeiro a Novembro 2009).

O maior número de operações (70) foi registado no Corredor Oeste (Zona 6), revelando-se uma das zonas mais dinâmicas com 25% da área transaccionada. A Zona Emergente (Zona 3) revelou-se igualmente dinâmica, registando 27% da área transaccionada, mas apenas com 31 operações, devendo-se em grande parte à ocupação da Torre Oriente (Torres Colombo).

Numa análise geográfica do número de transacções registadas nos primeiros 11 meses do ano quando comparado com igual período de 2008, a Zona Emergente (Zona 3) foi a única que apresentou crescimento face ao ano anterior.

Analisando a distribuição geográfica dos m² colocados, as Zonas Emergente, Secundária e 7 registaram uma área contratada superior à do período homólogo de 2008, por oposição às restantes zonas que registaram quebras entre 34% e 96%.

Do total da área contratada entre Janeiro e Novembro de 2009, 54% são em edifícios novos e 46% em edifícios usados, denotando uma preferência por superfícies novas.

Relativamente à absorção por intervalo de área contratada, apenas 28 das transacções registaram uma superfície superior a 800 m2 e 175 das transacções registaram uma superfície inferior a 300 m2.

Nos meses de Outubro e Novembro de 2009, os sectores “Serviços Financeiros” e “TMT’s & Utilities” destacam-se, tendo sido responsáveis por 46% da área contratada (4.884 m2 num total de 10.526 m2), em resultado da ocupação de dois pisos da Torre Oriente (Torres de Lisboa) pelo Barclays e de cinco transacções com áreas entre os 200 m2 e os 925 m2, concretizadas por empresas do ramo das TMT’s & Utilities.

Fonte : Aguirre Newman

Mercado de escritórios de Lisboa regista quebra de 55%

Até Novembro de 2009 foram colocadas no mercado de Lisboa cerca de 97.000 m2 de escritórios, representando uma quebra de 55%, relativamente ao ano passado, quando no mesmo período estavam colocados 216.000 m2.

Ainda assim, o segundo semestre do ano regista uma melhor performance do mercado, com uma área absorvida que é praticamente o dobro da apresentada no 1º semestre. Importa ainda referir que se o ano passado, o Estado, Entidades Europeias e Associações detiveram um peso considerável nas transacções efectuadas (38%), este ano, este sector de actividade regista um peso de apenas (12%). Refira-se que durante o mês de Novembro, de acordo com os dados do LPI, a Worx foi responsável por 50% das operações de arrendamento.

Estima-se que o ano de 2009 termine com um take-up de cerca de 110.000 m2 o que representa uma quebra de 52% face ao ano passado. A concretizar-se esta estimativa, este valor é o menor dos últimos 5 anos, reflectindo o abrandamento do mercado fruto da actual conjuntura económico-financeira.

Fonte: VidaImobiliária / escritorios.com.pt

Oferta de escritórios novos em 2009 será 25% acima da registada em 2008

O total de oferta de escritórios novos previstos para 2009 é 25% acima do registado em 2008, considerando mais 60.900 m2 de ABL que deverão chegar ao mercado até final deste mês.

O MarketView da consultora CB Richard Ellis, relativo à evolução do terceiro trimestre nos escritórios revela ainda que os níveis de absorção bruta no mercado de escritórios de Lisboa registaram um aumento.
A absorção bruta de escritórios em Lisboa atingiu cerca de 49.500m2 no terceiro trimestre do ano, triplicando assim o valor relativo ao trimestre anterior. Para atingir este nível de absorção foi particularmente relevante, o sucesso da comercialização da Torre Oriente no Colombo assim como a ocupação dos edifícios afectos a diversos organismos Europeus junto ao Cais do Sodré.
Ao longo do trimestre não foi inaugurado nenhum edifício de escritórios na capital. No entanto, até o final do ano prevê-se a conclusão de mais 60.900 m2 de novos espaços de escritórios, de modo que o total de novos espaços de escritórios previstos para 2009 é superior em 25% à oferta registada no ano anterior.
No mercado de investimento, assistimos aos primeiros sinais de vitalidade com a concretização de algumas transacções e a queda das yield prime brutas em quase todas as zonas.
A nível de rendas, a mais elevada na zona prime para o terceiro trimestre deste ano, situou-se nos 20 euros/mês/m2, embora a média na zona 1 seja de 16,5 euros. Na zona 2, a média prime é de 14 euros e a máxima atingiu os 17 euros.
A taxa de disponibilidade mantém-se nos 8%, embora este valor seja relativo ao segundo trimestre do ano, pois ainda não há dados para o terceiro trimestre. Refira-se que a “vacancy rate” no final do ano se situava nos 7% para os escritórios, um ponto percentual abaixo do nível do meio de 2009.

Fonte: Jornal Oje

Interessante de analisar em conjunto é o ultima nota de research produzida também pela CBRE e que aborda a questão das yields e das rendas prime em Portugal prespectivando uma ligeira descida do nivel das rendas e a estabilização das yields prime.

De um modo geral as rendas prime evidenciaram no terceiro trimestre de 2009 uma tendência de estabilidade, após uma descida do seu valor, em alguns segmentos, no período anterior. A evolução registada neste trimestre foi apenas contrariada com o acréscimo do valor de arrendamento das lojas de rua na zona prime do Porto.

Conheça aqui a nota de Research produzida pela CBRE.

Rendas Prime estabilizam nos mercados de escritorios europeus

O European Prime Office Rental Index, índice baseado na performance ponderada de 24 mercados distintos na Europa, decresceu 0,8% ao longo do ultimo trimestre. Ainda assim as rendas situam-se agora em média 16% abaixo do nível de há um ano atrás o que representou uma descida como nunca registada anteriormente.

A maioria dos mercados analisados no European Prime Office Rental Index estão já numa fase avançada do ciclo correspondente á queda do nível de rendas esperando-se já pouca margem para novas descidas para além do que até agora foi observado.

Fonte: Jones Lang LaSalle

Veja mais aqui

Taxa de ocupação de escritórios no sector bancário desce 80% no primeiro trimestre

“No primeiro trimestre de 2009, e devido à crise económica global, as empresas do sector bancário ocuparam menos 80% de espaço de escritórios do que no período homólogo de 2008. Os mercados mais afectados neste sector foram os de Londres, Moscovo e Varsóvia”.

As conclusões foram retiradas do estudo European Banking Breifing, realizado pela consultora global Cushman & Wakefield (C&W).

De acordo com o mesmo documento, “prevê-se que muitos bancos recorrerão a operações de Sale & Leaseback para obter liquidez nos próximos 12 meses, especialmente os que receberam ajudas significativas do Estado nos últimos meses. Bancos como o Unicredit, HSBC e BBVA iniciaram recentemente operações deste tipo e prevê-se que outros façam o mesmo ao longo de 2009”.

Tendo em conta o cenário de continuação de descida do valor das rendas e do capital, “prevê-se que os bancos reduzam os seus custos operacionais através da renegociação dos seus contratos de arrendamento. Muitos proprietários estão a renegociar os contratos com o intuito de manterem os seus ocupantes”.

A maior queda na ocupação deste sector verificou-se em Londres “onde se registou uma contracção entre trimestres homólogos, de 45.057 m2 para apenas 2.599 m2. Em Moscovo decresceu de 66.442 m2 para 1.600 m2 (uma descida de 97%) e em Varsóvia de 11.670 m2 para 1.526 m2 (87% menos). Não se verificou no primeiro trimestre nenhuma transacção na área da banca nos outros principais mercados, como Bruxelas, Budapeste, Milão, Amesterdão, Barcelona, Glasgow e Edimburgo. Apenas em Paris, Frankfurt e Madrid se verificou um aumento na taxa de ocupação por parte do sector bancário”.

Segundo Carlos Oliveira, Partner e Director do Departamento de Escritórios da Cushman & Wakefield em Portugal, ” a crise bancária levou à fusão, aquisição e nacionalização de importantes bancos por toda a Europa. Estamos em terreno desconhecido e até sabermos a verdadeira extensão dos despedimentos do sector bancário e consequentemente, do excesso de escritórios que poderão ser colocados no mercado, é difícil prever com exactidão como é que o principais centros financeiros europeus serão afectados. Contudo, os imóveis são o maior centro de custos para todas as instituições financeiras e só os que estão bem preparados para gerir eficientemente os seus portfólios irão transpor a crise”.

“A maioria dos bancos europeus necessitam de obter liquidez, mas pelas vias tradicionais é mais dispendioso. As principais operações europeias de Sale & Leaseback que os bancos Unicredit, HSBC e BBVA lançaram serão provavelmente a ponta do iceberg em 2009. Os bancos que estão parcialmente nacionalizados, oferecem excelentes condições para os investidores que pretendem garantir o retorno dos seus investimentos a longo prazo”, conclui Carlos Oliveira.

Fonte: Construir Imobiliário – Veja aqui a noticia na fonte.

Valores das rendas com subidas nas zonas Prime e Parque das Nações – LPI – Lisbon Prime Index

De acordo com os últimos dados disponíveis no Lisbon prime Index, referentes ao último trimestre de 2008, os valores médios dos contratos de arrendamento registados pelo índice sofreram aumentos na zona Prime e no Parque das Nações e ligeiras descidas nos restantes eixos dentro dos limites da cidade de Lisboa. A zona Oeste não sofreu alterações significativas embora a referência média para as rendas tenha voltado, novamente, para um patamar acima dos 12€/m2.

A principal zona nobre do mercado de escritórios, o eixo da Avenida da Liberdade até à Praça do Duque de Saldanha, sofreu ao longo do ano de 2008 flutuações no valor médio mas terminou o ano acima dos 18 €/m2 o que traduz um dos registos mais elevados de sempre, apenas suplantado no segundo trimestre do mesmo ano.

O Parque das Nações, também com um acréscimo no valor médio das rendas face ao período anterior, tem demonstrado maior consistência no valor médio praticado, embora seja evidente a subida lenta e gradual das rendas. Estas subidas podem ser explicadas pelo alteração da procura, neste período mais dirigida para edifícios de maior qualidade.

O eixo Miraflores – Porto Salvo mantém também muita estabilidade no valor médio estando no último trimestre do ano transacto muito próximo, mas acima, dos 12 €/m2, resultado de uma pressão em alta nos períodos em que existem mais contratos de arrendamento nos parques de escritórios.

Fonte: Publico Imobiliário

Fujitsu é a primeira empresa a assegurar presença nas Torres Colombo

A Fujitsu, marca ligada ao sector da fotografia e cópia, foi a primeira empresa a assegurar presença no empreendimento das Torres Colombo, segundo informação hoje avançada pelo Diário de Notícias. De acordo com o jornal diário, a empresa arrendou uma área de 6.000 m² de escritórios na Torre Oriente, a primeira das duas projectadas a ser construída, e que deverá estar pronta entre o final de Fevereiro e o início de Março próximo. O empreendimento está a ser comercializado pelas consultoras Jones Lang LaSalle e Cushman & Wakefield.

As torres Colombo integram a componente de escritórios do centro comercial lisboeta com o mesmo nome. Representam um investimento global na ordem dos 90 milhões de euros, apresentando uma Área Bruta Locável (ABL) de escritórios de cerca de 25.000 m², distribuída por 14 andares.
Fonte: Vida Imobiliária