Redução do valor médio da habitação na AML confirmado com aumento do número de vendas.

Vendas habitacionais na AM LISBOA crescem mas valores médios reduzem.

Fonte: CI-SIR

Segundo as estatísticas para o 1º trimestre de 2009 do SIR Sistema de Informação Residencial, as vendas habitacionais na Área Metropolitana de Lisboa cresceram cerca de 8% face aos últimos três meses de 2008. Ao mesmo tempo o valor médio de venda diminuiu aproximadamente 7% (125€/m²) para valores médios de 1.571€/m² acentuando o diferencial entre o valor médio de venda e o valor médio de oferta para aproximadamente 200€/m² (-11%) valor que rondava os 75€/m² (-4%).
Relativamente á oferta na pool de empresas que participa no SIR, o numero de imóveis em comercialização decresceu 3% para 42,8 mil fogos sendo 58% respeitante a fogos usados e os restantes 42% respeitantes a novos sendo os valores de oferta de 1.925€/m² para novos e de 1.675€/m² em usados.
Nas vendas, o peso dos usados continuou a ser dominante tendo aumentando para 44%.

Veja aqui a comunicação da CI-SIR.

Um exercício interessante é ver o modo como por vezes os resultados das estatísticas são apresentados onde se realça o aumento do numero de vendas deixando para 2º plano a verdadeira e importante conclusão de que estamos a assistir a uma diminuição generalizada do valor médio de venda para habitação. É certo que o aumento do numero de vendas é um importante indicador do bom funcionamento do mercado mas olhar apenas para esse indicador não «esmiuçando» as estatísticas podemos ser levados a pensar que surgem bons sinais  para o Imobiliário quando na realidade estes vêem mesmo confirmar a tão indesejada quebra nos preços na habitação.

Imobiliário Residencial em Espanha – Estudo da Fundação BBVA

A publicação do estudo conjunto da Fundação BBVA e do Instituto Valenciano de Investigações Económicas da Universidade de Valência “El stock de capital en viviendas en España y su distribución territorial (1990-2007)” foi noticia no El Pais e também no Publico com a publicação de algumas das suas conclusões.
Publicamos aqui as principais conclusões do estudo a titulo de curiosidade para o leitor evitando alguns “soudbites” muito próprios dos média e por vezes são pouco rigorosos, relativamente a conclusões de estudos e de relatórios técnicos.

1º- no período de 1990 a 2007 os preços da habitação cresceram a uma taxa anual acumulada de 8.4%, taxa bastante elevada comparada com os 4% de crescimento anual acumulado do PIB espanhol nesse mesmo período;

2º- a área total de habitações cresceu a uma taxa anual em torno dos 2%, taxa pequena comparada com o crescimento do preço mas muito grande quando comparado com a taxa de crescimento da população de 0,9%;

3º- o crescimento dos preços da habitação e em menor medida, o crescimento da área total de habitação originaram a evolução do preço das casas de 1 bilião de euros para mais de 5.3 biliões em 2007. Comparando esses valores com o total dos rendimentos de salários temos que em 1990 seriam necessários 6.4 anos para absorver todo o parque habitacional em 1990 enquanto que em 2007 seriam necessários 10.2 anos face ao total dos salários deste ano;

4º- o crescimento dos preços não foi igualmente distribuído pelo território sendo que nas comunidades situadas no sul e este (litoral mediterrânico) cresceram a um ritmo mais elevado do que nas comunidades situadas no norte e oeste;

5º- houve um forte aumento do peso do custo do solo no valor final das habitações tendo passado de 29% do valor total da habitação em 1990 para 45.7% em 2007. De assinalar que em 2000 o peso do solo no valor final das habitações estava num valor mais baixo do que em 1990 pelo que esta subida se deu fortemente nos últimos 7 anos;

Conheça aqui o estudo da Fundação BBVA e a sua apresentação.

Pode também consultar aqui os elementos estatísticos que basearam o respectivo estudo.

A propósito da descida dos preços da habitação…

Relativamente á noticia do Económico de que os valores das casas usadas desvalorizam 2,4% e 1% nas novas, há, na minha opinião, que referir o seguinte: O Índice Confidencial imobiliário é um índice que reflecte (ou tenta reflectir) todas as variações de preços das habitações registadas pelos mediadores não reflectindo fielmente a verdadeira realidade do mercado onde existem efectivamente transacções com valores muito abaixo daqueles que são divulgados pelos mediadores para publicitação das carteiras de imóveis em venda.Posto isto penso que os valores das casas usadas vão ainda descer muito mais…

Na minha opinião a verdadeira desvalorização já se deu e com variações de valores muito acima dos 2,4% (há até quem fale de valores na ordem dos 2o%). Se o mercado ainda não reflectiu totalmente essas variações é outra coisa. Há duas hipóteses neste momento: ou se assume a desvalorização e se vende hoje pelo preço mais baixo assumindo agora a perca; ou não se assume agora essa perca mantendo ainda o preço acima daquele em que o mercado absorveria “aguardando por melhores dias” o que significa, no limite, uma correcção mais demorada dos preços reais da habitação por meio do aumento da inflação… De qualquer forma a dificuldade de escoar os imóveis aos preços agora praticados é sem a mais pequena duvida uma prova de que o preço da habitação baixou.

Resta no fundo saber se os agentes de mercado preferem assumir agora as suas percas e vender por um preço mais baixo já ou pagar para ver correndo o risco de perder ainda mais pois ninguém sabe se o ciclo descendente já acabou ou está ainda para durar…

Preparem-se… vem aí um 2009 bastante duro

Esqueçam a crise do crédito e do mercado imobiliário. O problema principal será mesmo o desemprego… e não se avizinham bons tempos.

O principal problema para a economia é mesmo o desemprego. Economistas prevêem que a recessão vai piorar com a espiral de fecho de empresas e de aumento de desemprego. Enquanto as pessoas continuarem a perder o emprego e as expectativas relativamente á economia não melhorarem o mercado imobiliário continuará sem perspectivas de retoma. Não serão as sucessivas baixas das taxas de juro que permitirão um aumento das vendas ou dos preços das casas.

O crescente desemprego conduzirá, inevitavelmente, a um aumento do incumprimento de algumas famílias relativamente aos seus empréstimos á habitação levando a que os bancos tenham ainda menos “vontade” de permitir o acesso ao crédito para habitação. Alem disso, as preocupações dos consumidores face à situação actual levarão a forçosas quebras no consumo. Quebras essas que se reflectirão nos proveitos das empresas originando ainda maiores descidas dos mercados.

Quando a economia entra numa espiral negativa é normal esperar um aumento do desemprego. O problema é que não existem motivos para que essa tendência de altere.

Mesmo aqueles com empregos estáveis serão afectados já que as suas empresas entrarão num ambiente de elevada dificuldade o que, no limite, poderá suscitar o fecho das suas empresas. Há quem preveja que a quebra no consumo privado levará ao inevitável fecho de lojas e ao abandono dos centros comerciais tornando-os verdadeiras cidades fantasmas. Tais situações promoverão um decréscimo dos valores patrimoniais dos respectivos imóveis e consequentemente um abaixamento das receitas cobradas pelos municípios em taxas e impostos.

A crise de confiança que instalada poderá, por si só, suscitar um agravamento da crise que já se vive. Se no ano de 2008 as preocupações incidiam numa crise do imobiliário e de liquidez dos mercados financeiros, para 2009 a verdadeira preocupação deverá ser o aumento do desemprego.

Miller-Modigliani e os Fundos de Investimento Imobiliário para Arrendamento Habitacional

É interessante o artigo de opinião do Professor Jorge Farinha da Faculdade de Economia do Porto relativamente aos Fundos de Investimento Imobiliário para Arrendamento Habitacional e quem acabará por pagar a factura do incumprimento dos contratos de crédito habitação.

Comprar ou Vender casa – algumas regras em tempos de crise

Se está a pensar em comprar ou vender casa saiba que existem algumas regras básicas que o poderão ajudar.

Mesmo em tempos de vacas gordas o mercado imobiliário nunca permitiu liquidez imediata mas agora que a crise se instalou a falta de liquidez é ainda um problema maior. Sobretudo quando se estima que a oferta de imóveis no mercado ronde os 450.000 fogos (só em Lisboa estima-se que existam cerca de 20.000 fogos devolutos).

Quando pensar em vender casa pense em 3 regras gerais: preço atractivo, visibilidade e por ultimo um toque de embelezamento.

Um preço atractivo e realista evitará uma espera suplementar inútil pela venda do imóvel daí ser importante uma avaliação realista do valor do seu imóvel. Não se prenda por tostões num negócio de milhões.

A visibilidade do seu negócio é marcante, sobretudo se a oferta for elevada. Se os potenciais compradores não tiverem conhecimento do seu “negócio” como poderá vender? Nada como anunciar nos sítios certos da maneira certa. Tente procurar agentes experientes e com uma boa carteira de potenciais clientes. Fale com os seus amigos, envie emails, coloque-se no mercado.

O toque de Midas é muito importante. Tente mostrar o melhor da casa através de umas boas fotografias. Quem sabe se os potenciais clientes não começaram logo a imaginar a sua futura casa.

Se por outro lado, pensa em comprar casa então as regras são outras: pesquise bastante, exija qualidade e se pretende trocar de casa venda antes de comprar.

O número de imóveis no mercado é enorme por isso nada como perder algum tempo pesquisar e a analisar o mercado para se colocar em melhor posição para poder decidir. Um bom conhecimento do mercado poderá fazer a diferença entre fazer um bom ou um mau negócio.

Exija qualidade na casa que vai adquirir. Qualidade de acabamentos, uma boa eficiência energética ou boa localização são alguns dos factores que deverão ser levados em linha de conta. Lembre-se que a qualidade do seu imóvel poderá potenciar a sua eventual valorização no longo prazo e fazer a diferença na altura em que pretenda vender. Para alem disso os custos da má qualidade far-se-ão sentir rapidamente. Sejam pelas obras necessárias efectuar, seja pela factura energética ou pela factura das deslocações devidas a uma localização menos ajustada às suas necessidades. Lembre-se que por vezes o barato saí caro.

Se está a penar trocar de casa assegure primeiro a venda a sua casa antes de avançar para a compra de outra. O processo de compra será sempre mais rápido de efectuar do que o de venda, sobretudo na conjectura actual.

Lembre-se que a compra da casa é uma decisão muito importante. Pense realmente sobre o assunto e decida qual a melhor solução para si não esquecendo que a decisão de comprar casa deverá ser sempre considerada como solução de médio/longo prazo e nunca de curto prazo.